Réglementation
Meublé de tourisme : ce qu'il faut savoir
Louer son logement à la nuit ou à la semaine à des vacanciers, c'est exploiter un meublé de tourisme. Le statut est simple, mais il s'accompagne d'obligations précises : déclaration, équipement, taxe de séjour, fiscalité, et depuis la loi Le Meur, performance énergétique. Voici l'essentiel, règle par règle.
La réponse en bref
- Définition : un logement meublé loué à une clientèle de passage, à la journée, à la semaine ou au mois, sans qu'un même locataire y reste plus de 90 jours consécutifs.
- Déclaration : obligatoire avant la première location, en mairie aujourd'hui, puis sur un téléservice national annoncé pour la fin 2026.
- Résidence principale : 120 jours de location par an au plus, ou 90 si la commune l'a décidé.
- Impôts : au micro-BIC, abattement de 30 % jusqu'à 15 000 € de recettes pour un meublé non classé, 50 % jusqu'à 77 700 € pour un meublé classé.
- DPE : classes A à D exigées pour tous les meublés de tourisme à partir de 2034, sauf résidence principale.
Qu'est-ce qu'un meublé de tourisme ?
Le code du tourisme le définit comme une villa, un appartement ou un studio meublé, à l'usage exclusif du locataire, offert à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile. La location se fait à la journée, à la semaine ou au mois, et un même client ne peut pas y rester plus de 90 jours consécutifs.
Ce n'est donc pas une location meublée classique : le locataire n'y installe pas sa résidence, et il n'y a pas de bail d'habitation au sens de la loi de 1989. Ce n'est pas non plus une chambre d'hôtes, où le propriétaire accueille chez lui et sert le petit-déjeuner : voir ouvrir une chambre d'hôtes.
Le logement doit être réellement meublé pour un séjour : literie, vaisselle, ustensiles, de quoi cuisiner et ranger. Nous en faisons la liste dans la liste d'équipement d'une location courte durée.
Résidence principale ou secondaire : deux régimes
La première question à se poser est celle de l'usage du logement, car les règles changent du tout au tout.
| Votre résidence principale | Une résidence secondaire ou un logement dédié | |
|---|---|---|
| Définition | Le logement que vous occupez au moins 8 mois par an | Tout autre logement |
| Durée de location | 120 jours par an au plus, 90 si la commune l'a décidé | Pas de plafond national |
| Changement d'usage | Jamais nécessaire | Autorisation de la mairie dans les communes qui l'ont instauré |
| DPE minimal | Non exigé | Exigé (voir plus bas) |
| Déclaration | Obligatoire | Obligatoire |
Le dépassement du plafond de jours pour une résidence principale est puni d'une amende civile pouvant atteindre 15 000 €.
Déclarer son meublé de tourisme
La loi Le Meur généralise l'enregistrement de tous les meublés de tourisme sur un téléservice national, qui délivre un numéro à afficher sur chaque annonce. La loi fixe cette obligation au plus tard au 20 mai 2026, mais le téléservice n'est pas encore ouvert : la direction générale des entreprises annonce sa mise en service pour le quatrième trimestre 2026, avec un délai de plusieurs mois pour les loueurs qui ont déjà un numéro communal.
En attendant, on continue d'appliquer la procédure de sa commune :
- dans les communes qui ont mis en place l'enregistrement (Paris, Lyon, Bordeaux et beaucoup de villes touristiques) : déclaration en ligne et numéro d'enregistrement de 13 caractères ;
- ailleurs : déclaration simple en mairie avec le formulaire cerfa n° 14004.
Ne pas déclarer expose à une amende pouvant atteindre 10 000 €, une fausse déclaration ou un faux numéro à 20 000 €. Le détail, étape par étape : déclarer son meublé de tourisme.
Le changement d'usage, dans certaines villes
Transformer un logement en meublé de tourisme, quand ce n'est pas votre résidence principale, revient juridiquement à changer son usage. À Paris, dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne et dans les communes de plus de 200 000 habitants, une autorisation préalable de la mairie est obligatoire. Depuis la loi Le Meur, toutes les communes en zone tendue peuvent instaurer cette autorisation par simple délibération, et les autres par une délibération motivée.
L'autorisation peut être temporaire ou exiger une compensation, c'est-à-dire la transformation d'un local commercial en logement ailleurs dans la commune. Louer sans autorisation coûte jusqu'à 100 000 € d'amende civile par logement. Tout savoir : le changement d'usage.
Le DPE devient obligatoire
Un meublé de tourisme qui n'est pas la résidence principale du loueur doit désormais respecter les mêmes niveaux de performance énergétique qu'un logement décent loué à l'année :
- pour obtenir une autorisation de changement d'usage, depuis le 21 novembre 2024 : un DPE entre A et E en métropole, puis entre A et D à partir de 2034 ;
- pour tous les meublés de tourisme, à partir du 1er janvier 2034 : classe A à D.
Le maire peut demander à tout moment un DPE valide, à fournir sous deux mois, sous peine d'une astreinte de 100 € par jour. Louer un logement qui ne respecte pas le niveau exigé expose à une amende de 5 000 € au plus. Voir le DPE en location courte durée.
En copropriété
Avant de louer à la nuit dans un immeuble, relisez le règlement de copropriété : il peut interdire cette activité. Depuis la loi Le Meur, une assemblée générale peut l'interdire pour les lots qui ne sont pas des résidences principales, à la majorité des deux tiers des voix, lorsque le règlement interdit déjà les activités commerciales dans ces lots. Vous devez aussi informer le syndic que vous déclarez votre logement en meublé de tourisme. Le point complet : louer en courte durée en copropriété.
Les impôts du meublé de tourisme
Les loyers d'un meublé de tourisme sont des bénéfices industriels et commerciaux. Il faut s'immatriculer pour obtenir un numéro SIRET, puis déclarer ses recettes chaque année. Au régime micro-BIC, l'administration applique un abattement forfaitaire pour frais, qui a nettement baissé avec la loi Le Meur, à partir des revenus 2025 :
| Type de logement | Abattement | Recettes maximales au micro-BIC |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme non classé | 30 % | 15 000 € |
| Meublé de tourisme classé, chambre d'hôtes | 50 % | 77 700 € |
Au-delà, ou si vos charges réelles sont plus élevées, le régime réel peut être plus intéressant. Voir les impôts de la location courte durée et le micro-BIC du meublé de tourisme.
Le classement : facultatif, mais utile
Le classement de 1 à 5 étoiles, valable 5 ans, est délivré après la visite d'un organisme accrédité. Il n'est pas obligatoire, mais il donne droit à l'abattement de 50 % au micro-BIC au lieu de 30 %, et rassure les voyageurs. La démarche et son coût : le classement en meublé de tourisme.
Les autres obligations du loueur
- La taxe de séjour : due par les voyageurs, collectée par le loueur ou par la plateforme quand elle encaisse le paiement. Voir la taxe de séjour.
- Un détecteur de fumée dans le logement, comme dans toute habitation.
- La fiche de police à faire remplir par les clients de nationalité étrangère.
- Une assurance adaptée : vérifiez que votre contrat d'habitation couvre la location saisonnière, ou souscrivez une extension.
- L'information des voyageurs : prix, descriptif fidèle du logement, et numéro d'enregistrement sur l'annonce dans les communes qui le délivrent.
Questions fréquentes
Peut-on louer sa résidence principale en meublé de tourisme ?
Oui, dans la limite de 120 jours par an, ou 90 jours si votre commune a abaissé ce plafond. La déclaration reste obligatoire, mais aucune autorisation de changement d'usage n'est demandée.
Faut-il un DPE pour louer sa résidence principale à la nuit ?
Non, l'obligation de performance énergétique de la loi Le Meur ne s'applique pas à la résidence principale du loueur.
Le numéro d'enregistrement est-il déjà obligatoire partout ?
La loi le prévoit au plus tard au 20 mai 2026, mais le téléservice national n'est pas encore en service. En attendant, seules les communes qui ont mis en place leur propre enregistrement délivrent un numéro ; ailleurs, la déclaration en mairie par le cerfa n° 14004 reste la règle.
Quelle différence avec une location meublée classique ?
Une location meublée classique est la résidence du locataire, avec un bail d'un an (neuf mois pour un étudiant) ou un bail mobilité. Le meublé de tourisme accueille des personnes de passage, pour de courts séjours.
Sources, vérifiées le 6 octobre 2026
- Code du tourisme, articles L324-1 à L324-2-2, dans leur rédaction issue de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024.
- ANIL, analyse juridique de la loi visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme.
- Direction générale des entreprises, page « L'API meublés », mise à jour le 23 juillet 2026 (calendrier du téléservice national).
- impots.gouv.fr, nouveau régime fiscal des locations meublées de tourisme (revenus 2025).