Réglementation
Le changement d'usage pour louer en meublé de tourisme
Dans les grandes villes et de plus en plus de communes touristiques, transformer un logement en meublé de tourisme demande une autorisation de la mairie : le changement d'usage. Le louer sans cette autorisation peut coûter jusqu'à 100 000 € par logement. Voici où elle s'applique, qui doit la demander et comment l'obtenir.
La réponse en bref
- Le principe : louer de façon répétée un logement pour de courtes durées à une clientèle de passage change son usage, d'habitation à activité ; c'est soumis à autorisation là où la règle s'applique.
- Où : automatiquement à Paris, dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne et les communes de plus de 200 000 habitants ; ailleurs, si la commune l'a décidé.
- Pas concernée : votre résidence principale, occupée au moins 8 mois par an, dans la limite de 120 jours de location par an.
- Sanction : jusqu'à 100 000 € d'amende civile par logement, et le retour à l'habitation sous astreinte.
Qu'est-ce que le changement d'usage ?
Le code de la construction et de l'habitation distingue l'usage d'habitation des autres usages. Louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, constitue un changement d'usage. Là où la règle s'applique, il faut donc une autorisation préalable de la mairie avant de transformer un logement en meublé de tourisme.
À ne pas confondre avec le changement de destination, qui relève du droit de l'urbanisme et concerne par exemple la transformation d'un commerce en logement.
Dans quelles communes ?
- De plein droit : Paris, les communes des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, et les communes de plus de 200 000 habitants.
- Sur décision de la commune : depuis la loi Le Meur, toute commune en zone tendue peut instaurer l'autorisation par simple délibération, et les autres communes par une délibération motivée par le manque de logements. Beaucoup de villes touristiques, sur le littoral et en montagne, l'ont fait.
Chaque commune fixe ses propres règles dans un règlement municipal : durée de l'autorisation, quotas par quartier, éventuelle compensation. Consultez-le avant d'acheter un logement destiné à la location à la nuit.
Qui doit demander l'autorisation ?
Le propriétaire qui loue à la nuit un logement qui n'est pas sa résidence principale : résidence secondaire, logement acheté pour la location, logement hérité. La résidence principale, c'est-à-dire le logement occupé au moins 8 mois par an, n'est pas concernée : vous pouvez la louer jusqu'à 120 jours par an sans autorisation, ou 90 jours si la commune l'a décidé.
Les deux types d'autorisation
| Autorisation temporaire | Autorisation avec compensation | |
|---|---|---|
| Pour qui | Souvent réservée aux particuliers, pour un nombre limité de logements | Tout propriétaire, y compris une société |
| Durée | Moins de 5 ans, renouvelable selon le règlement de la commune | Définitive, attachée au local |
| Contrepartie | Aucune, dans la limite des quotas éventuels | Transformer en logement une surface équivalente ou supérieure, ailleurs dans la commune, souvent dans le même quartier |
À Paris et dans plusieurs grandes villes, la compensation est très exigeante : elle oblige en pratique à acheter un local commercial pour le transformer en logement, ou à racheter des « droits de commercialité ». C'est ce qui rend la location touristique d'une résidence secondaire presque impossible dans certains quartiers.
Les conditions à remplir
- Un DPE classé de A à E en métropole, depuis le 21 novembre 2024, puis de A à D à partir de 2034 : voir le DPE en location courte durée.
- Le respect du règlement de copropriété, qui peut interdire la location touristique : voir louer en courte durée en copropriété.
- Les quotas que la commune a pu fixer par quartier.
Une fois l'autorisation obtenue, il reste à déclarer le meublé de tourisme et à afficher le numéro d'enregistrement sur l'annonce.
Prouver qu'un local est un logement
Un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Depuis la loi Le Meur, cette preuve peut aussi être apportée, par tout moyen, sur les trente années précédant la demande ou la contestation. Cela facilite les contrôles des communes, qui peuvent plus aisément démontrer qu'un local loué aux touristes était un logement.
Les sanctions
| Manquement | Sanction |
|---|---|
| Location sans autorisation | Amende civile jusqu'à 100 000 € par logement, et retour à l'habitation sous astreinte pouvant atteindre 1 000 € par jour et par mètre carré |
| Intermédiaire qui facilite l'infraction | Amende civile jusqu'à 100 000 € par local |
Les communes contrôlent activement, en particulier en croisant les annonces des plateformes avec les autorisations délivrées.
Questions fréquentes
Faut-il une autorisation pour louer sa résidence principale sur Airbnb ?
Non, tant que vous l'occupez au moins 8 mois par an et que vous ne la louez pas plus de 120 jours par an, ou 90 jours si votre commune l'a décidé. La déclaration reste obligatoire.
Comment savoir si ma commune exige le changement d'usage ?
C'est automatique à Paris, dans la petite couronne et dans les communes de plus de 200 000 habitants. Ailleurs, la commune doit l'avoir décidé par délibération : renseignez-vous auprès du service urbanisme ou habitat de la mairie.
L'autorisation suit-elle le logement en cas de vente ?
Une autorisation avec compensation est attachée au local. Une autorisation temporaire est en général personnelle : le nouveau propriétaire doit en demander une nouvelle. Vérifiez le règlement de la commune.
Sources, vérifiées le 7 octobre 2026
- Code de la construction et de l'habitation, articles L631-7 et suivants, et L651-2 (sanctions).
- Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 ; ANIL, analyse juridique de la loi.
- Direction générale des entreprises, page « Les meublés de tourisme ».