Rentabilité
Passer à la location à l'année
Vous louiez à la nuit et vous voulez passer à la location à l'année : nouvelles règles locales, fiscalité moins favorable, manque de temps. Le changement se prépare en quelques semaines. Voici les étapes, dans l'ordre, de la dernière réservation à l'arrivée du locataire.
La réponse en bref
- Choisir entre location vide (bail de 3 ans) et meublée (bail d'un an, ou 9 mois pour un étudiant).
- Arrêter la courte durée : honorer ou annuler les réservations, retirer les annonces, signaler l'arrêt à la mairie.
- Mettre le logement aux normes d'un logement loué à l'année : décence, DPE, diagnostics.
- Fixer le loyer, en respectant l'encadrement des loyers là où il s'applique.
- Louer : choisir le locataire, signer le bail, faire l'état des lieux, encaisser le dépôt de garantie.
1. Location vide ou meublée ?
Votre logement est déjà meublé : la location meublée à l'année est la transition la plus simple. Mais la location vide a ses avantages : des locataires plus stables, et parfois un loyer plus facile à trouver dans les villes où l'offre meublée abonde.
| Location vide | Location meublée | |
|---|---|---|
| Durée du bail | 3 ans (propriétaire particulier) | 1 an, ou 9 mois pour un étudiant ; bail mobilité de 1 à 10 mois |
| Préavis du locataire | 3 mois, ou 1 mois en zone tendue et dans certains cas | 1 mois |
| Dépôt de garantie maximal | 1 mois de loyer hors charges | 2 mois de loyer hors charges |
| Mobilier | — | Liste minimale fixée par le décret du 31 juillet 2015 |
| Impôts | Revenus fonciers | Bénéfices industriels et commerciaux, abattement de 50 % au micro-BIC |
Pour vérifier ce que rapportera le logement, le simulateur de rendement locatif de Gomaloc, gratuit, calcule la rentabilité brute et nette à partir du loyer et des charges.
2. Arrêter la location courte durée
- Les réservations déjà prises : honorez-les, ou annulez-les selon les conditions de la plateforme. Fixez une date à partir de laquelle le calendrier est fermé.
- Les annonces : retirez-les de toutes les plateformes.
- La mairie : signalez l'arrêt de la location en meublé de tourisme, ou mettez à jour votre déclaration sur le téléservice d'enregistrement. Si vous aviez une autorisation de changement d'usage, le logement retrouve simplement son usage d'habitation.
- La conciergerie : résiliez le contrat en respectant le préavis.
- La taxe de séjour : reversez la dernière collecte si vous la perceviez vous-même.
3. Mettre le logement aux normes
Un logement loué à l'année doit être décent : surface et volume minimaux, absence de risques pour la sécurité et la santé, équipements de base, et performance énergétique suffisante. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G n'est plus décent ; ce sera le cas des logements F en 2028 et E en 2034.
Il faut aussi remettre au locataire un dossier de diagnostics techniques annexé au bail, dont le DPE, et, selon le logement, les diagnostics électricité, gaz, plomb et l'état des risques. Profitez de la transition pour rafraîchir le logement : un coup de peinture et un ménage à fond aident à louer vite et au bon prix.
4. Fixer le loyer
Comparez les annonces de logements équivalents dans votre quartier, en vide ou en meublé. Dans les villes qui appliquent l'encadrement des loyers, comme Paris, Lyon, Lille, Montpellier ou Bordeaux, le loyer ne peut pas dépasser un plafond fixé par arrêté : calculez le loyer maximal de votre logement avant de publier l'annonce. En zone tendue, d'autres règles limitent aussi les hausses entre deux locataires.
5. Choisir le locataire et signer le bail
- Le dossier : vérifiez les pièces autorisées par la loi, et seulement celles-là. Une garantie, caution d'un proche, garantie Visale ou assurance loyers impayés, limite le risque d'impayés.
- Le bail : il suit un modèle type fixé par décret. Gomaloc propose un modèle de bail de location meublée et un modèle de bail de location vide.
- L'état des lieux d'entrée : pièce par pièce, avec des photos, signé par les deux parties. En meublé, il s'accompagne de l'inventaire du mobilier. C'est lui qui permettra de retenir des sommes sur le dépôt de garantie au départ.
- L'assurance : le locataire assure le logement ; de votre côté, vérifiez votre contrat de propriétaire non occupant.
6. Après l'arrivée du locataire
- Les quittances : le locataire peut demander une quittance pour chaque loyer payé. Le générateur de quittance gratuit en produit une en quelques secondes.
- La révision annuelle du loyer, si le bail le prévoit, selon l'indice de référence des loyers.
- La déclaration d'occupation : signalez le nouvel occupant dans le service « Gérer mes biens immobiliers » de votre espace sur impots.gouv.fr, avant le 1er juillet de l'année suivante.
- Les impôts : vos loyers ne sont plus des recettes de meublé de tourisme. En meublé, ce sont toujours des bénéfices industriels et commerciaux, avec un abattement de 50 % au micro-BIC ; en vide, des revenus fonciers.
Questions fréquentes
Faut-il une autorisation pour repasser à la location à l'année ?
Non. Le logement retrouve son usage d'habitation. Signalez simplement à la mairie l'arrêt de la location en meublé de tourisme.
Peut-on garder les meubles d'une location Airbnb ?
Oui, à condition que le logement contienne au moins le mobilier exigé pour une location meublée : literie, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec congélation, vaisselle, ustensiles, table, sièges, rangements, luminaires et matériel d'entretien, notamment.
Combien de temps faut-il pour trouver un locataire ?
Quelques jours à quelques semaines selon la ville, le loyer et la saison. La rentrée universitaire est la meilleure période pour un logement meublé proche des écoles.
Peut-on revenir à la courte durée plus tard ?
Oui, à la fin du bail et en respectant les règles de congé, sous réserve des règles de votre commune à ce moment-là : changement d'usage, quotas, enregistrement.
Sources, vérifiées le 7 octobre 2026
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 3, 6, 15 et 22, et 25-3 et suivants (location meublée).
- Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé.
- Code général des impôts, article 1418 (déclaration d'occupation).